Le vice caché, défini par l'article 1641 du Code civil, est un défaut qui rend le bien immobilier impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté, ou en aurait offert un moindre prix, s'il l'avait connu.
À Paris, les vices cachés sont fréquents dans le parc immobilier ancien : problèmes d'humidité, fissures structurelles dissimulées, défauts d'étanchéité de toiture, présence de termites ou d'amiante non déclarée.
Pour engager la garantie des vices cachés, trois conditions doivent être réunies :
L'acquéreur dispose de deux options :
Si le vendeur connaissait le vice, l'acquéreur peut également obtenir des dommages-intérêts en plus de la restitution ou de la réduction du prix.
L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), et dans la limite de la prescription de droit commun de 20 ans.
La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Cependant, cette clause est inopposable si le vendeur est professionnel ou s'il est démontré que le vendeur particulier avait connaissance du vice et l'a dissimulé.
L'humidité constitue un vice caché si elle est grave (problème structurel, pas un simple défaut esthétique), cachée (non visible lors de la visite) et antérieure à la vente. Un expert pourra déterminer l'origine et l'ancienneté du problème.
Il n'y a pas de délai maximum pour découvrir un vice caché. En revanche, une fois le vice découvert, vous disposez de 2 ans pour agir en justice.
La preuve repose généralement sur une expertise technique (amiable ou judiciaire). Le cabinet Brosset-Techer peut solliciter un référé-expertise devant le tribunal judiciaire de Paris pour faire désigner un expert.
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